Nasz serwis internetowy może wykorzystywać ciasteczka, które służą identyfikacji Twojej przeglądarki podczas korzystania z naszej strony, abyśmy wiedzieli jaką stronę Ci wyświetlić.
Ciasteczka nie zawierają żadnych danych osobowych. Można zablokować zapisywanie cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki internetowej.

Kredyt hipoteczny – realna szansa na własne cztery kąty

Kredyt hipoteczny to w dalszym ciągu najbardziej rozpowszechniony w Polsce sposób zdobycia środków pieniężnych niezbędnych do zakupu mieszkania lub wybudowania domu. Niektórzy jego zaciągnięcie porównują do prawdziwego wejścia w dorosłość, inni widzą w nim pętlę na szyję, zaciskaną dobrowolnie na kilkadziesiąt lat. Nie zmienia to jednak faktu, że finansowanie z banku pozwoliło tysiącom rodzin zamieszkać we własnych czterech kątach. Kredyt hipoteczny to złożony produkt finansowy, któremu warto jest się przyjrzeć bliżej.

Rozwiązaniem dla osób które nie posiadają odpowiednich środków własnych, a chciałyby zakupić nieruchomość na własność jest kredyt hipoteczny. W II kwartale br. odnotowano kolejny wzrost liczby udzielonych zobowiązań finansowych tego typu.

W okresie od marca do czerwca bieżącego roku polskie banki rozpatrzyły pozytywnie ponad 46 tysięcy wniosków o udzielenie kredytu hipotecznego, co stanowi wzrost o 10,3 procenta w porównaniu do sytuacji w I kwartale 2015 roku. Wartość przyznanego finansowania wyniosła 10 mld zł i była większa o 12 proc. kwartał do kwartału (raport AMRON-SARFiN dla Związku Banków Polskich). Dane wyraźnie wskazują, że kredyt mieszkaniowy to wciąż najbardziej rozpowszechniona metoda pozyskania środków finansowych na zakup nieruchomości. Przy czym nie oznacza to, że mieszkania i domy nie zmieniają właścicieli również w ramach transakcji gotówkowych. Wręcz przeciwnie, w II kwartale wzrosła liczba mieszkań sprzedanych za gotówkę; w takim przypadku nieruchomość służy jako alternatywna lokata kapitału. Kredyt hipoteczny ma zaś umożliwić kupno mieszkania przede wszystkim na użytek własny, rzadziej pod wynajem. Obecnie Polacy chętniej decydują się na zaciągnięcie w banku finansowania na zakup mieszkania z uwagi na niski poziom stóp procentowych.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny i mieszkaniowy bywają tożsame , również dlatego, że procedury związanie z ich przyznawaniem są w zasadzie takie same. Różni je zakres zastosowania. Kredyt mieszkaniowy jest wieloletnim (10-30 lat) produktem finansowym umożliwiającym nabycie domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego w domu wielorodzinnym, domku letniskowego, garażu, ale również wykup mieszkania komunalnego lub zakładowego oraz zmianę formy własności lokalu spółdzielczego na własnościowy. Kredyt hipoteczny daje nabywcy większe możliwości, ponieważ ze środków zeń pochodzących można sfinansować także remont domu lub mieszkania i kupno działki, na której w przyszłości stanie dom. Oprócz wspomnianych wcześniej, identycznych zasad przyznawania finansowania, kredyt hipoteczny i mieszkaniowy łączą też hipoteka – nieruchomość stanowi zabezpieczenie spłacanego kredytu. Bank ma prawo przejąć lokal w przypadku, gdy dochodzi do wcześniejszego rozwiązania umowy kredytowej. Ma to miejsce, jeśli kredytobiorca nie reguluje w terminie rat kredytu, a restrukturyzacja zobowiązania nie przyniosła poprawy tego stanu rzeczy. O kredyt hipoteczny ubiegać się mogą małżeństwa, single oraz dwie osoby nie pozostające ze sobą w związku małżeńskim. Z możliwości zakupu mieszkania sfinansowanego z kredytu mogą też skorzystać prowadzący własną działalność gospodarczą, przy czym muszą liczyć się z tym, że banki zastosują w tym przypadku inną, niekiedy bardziej restrykcyjną procedurę weryfikacji wniosku.

Bez zdolności kredytowej ani rusz.

Procedura przyznania kredytu hipotecznego przez bank polega na badaniu wspomnianej zdolności kredytowej klienta (sprawdzeniu, czy uzyskiwane dochody pozwolą potencjalnemu kredytobiorcy zapewnić spłatę rat), analizie jego dotychczasowej historii kredytowej odnotowanej w bazie danych Biura Informacji Kredytowej (znajdują się tam informacje o wszystkich wcześniej zaciągniętych pożyczkach lub zakupach na raty oraz terminowości ich regulowania) oraz przeprowadzenia tzw. scoringu kredytowego. Sprawdza się wówczas wiarygodność przyszłego kredytobiorcy w oparciu o metody statystyczne. Dokładniej rzecz mówiąc poszczególnym cechom kredytobiorcy (wiek, zawód, wykształcenie, miejsce zamieszkania, historia finansowa itd.) przyznaje się punkty. Im wyższa ich liczba, tym bardziej prawdopodobne jest, że wniosek zostanie rozpatrzony przez bank pozytywnie. Jeżeli zgromadzona pula punktów będzie niższa niż tzw. cut off score (ang. punkt odcięcia), wówczas kredyt nie zostanie przyznany, a gdy oscylować będzie w pobliżu tej granicznej wartości, bank zażąda dodatkowego zabezpieczenia pożyczki hipotecznej lub zaproponuje niższą kwotę kredytu. Innym typem scoringu jest próba oszacowania przez bank skali prawdopodobieństwa, że udzielony kredyt nie zostanie przez klienta spłacony.

Z uwagi na fakt, że banki stosują różniące się od siebie metodologie scoringu kredytowego oraz odmienne procedury, eksperci z dziedziny finansów osobistych radzą potencjalnym kredytobiorcom, aby przed wyborem banku udali się do doradcy kredytowego, gdzie nieodpłatnie przeprowadzona zostanie symulacja ich zdolności kredytowej, zakończona wyborem kilku banków, w których szansa przyznania finansowania będzie najwyższa. Jedną z kardynalnych zasad, które powinny przyświecać osobom występujących o kredyt hipoteczny jest – obok zadłużania w walucie, w której się zarabia (dziś już nie tak istotnej, bowiem kredyty w walutach obcych stanowią margines rynku) – składanie wniosków w kilku instytucjach bankowych jednocześnie.

Jeszcze kilka lat temu banki korzystniej patrzyły na klientów występujących po kredyt hipoteczny, które dysponowały wkładem własnym, czyli środkami finansowymi stanowiącymi część całkowitej wartości nieruchomości. Obecnie już tak nie jest, bowiem od 1 stycznia 2014 roku każdy wnioskujący o kredyt hipoteczny musi obowiązkowo posiadać wkład własny w wysokości minimum 10 proc. W przeciwnym razie wniosek w ogóle nie będzie rozpatrywany. Rekomendacja S, która wejdzie w życie za dwa, podwyższa tę wartość do 20 proc. Dopiero wkład własny w kwocie wyższej od wymaganej przepisami może stanowić dla banku czynnik liczący się przy rozpatrywaniu wniosku. Poziom wkładu własnego w odniesieniu do całości kredytu wyraża się za pomocą wskaźnika LtV (ang. loan to value, zadłużenie do wartości). Jeżeli LtV wynosi 90 proc. oznacza to, że kredytobiorca musi pokryć 10 proc. wartości kredytu, co dla reprezentatywnej kwoty 300 tys. zł wynosić będzie 30 tys. zł.

Oprocentowanie, WIBOR i marża, czyli co wpływa na wysokość raty?

Wkład własny to tylko jeden z kosztów (zarazem najwyższy), który wnioskujący o kredyt musi ponieść z tytułu uruchomienia finansowania zanim jeszcze przyjdzie do comiesięcznego spłacania rat. Pozostałe to prowizja za przyznanie kredytu (nie wszystkie banki ją pobierają), opłata za założenie i wpis do księgi wieczystej, podatek od czynności cywilno-prawnych, koszt sporządzenia aktu notarialnego, czy też prowizja należna pośrednikowi na rynku nieruchomości, jeśli kupujący lokal korzysta z jego usług. Kredytobiorca jest też zobowiązany do uiszczenia tzw. ubezpieczenia pomostowego w okresie przed wpisem lokalu do hipoteki. Co roku odnowieniu podlega ubezpieczenie murów, czyli obligatoryjna polisa obejmują ochronę mieszkania od ognia i zalania z cesją na bank (w przypadku całkowitego zniszczenia lokalu odszkodowanie stanowić będzie spłatę zobowiązania; jeżeli szkoda jest mniejsza, bank decyduje, czy pieniądze z polisy przekazuje właścicielom, czy trafią one na poczet spłaty przyszłych rat).

Wysokość raty kredytu hipotecznego zależy od oprocentowania i marży. Obie te wartości składają się na całkowite oprocentowanie kredytu. Na wartość oprocentowania wpływa wysokość stóp procentowych (obecnie podstawowa stopa referencyjna wynosi w Polsce 1,50 proc.), więc raty spadają, gdy polityka pieniężna jest luzowana przez Radę Polityki Pieniężnej, zaś w przypadku wzrostu stóp, w górę idą także raty kredytów. Nie dzieje się tak od razu, ponieważ podstawą do wyznaczania oprocentowania jest stawka WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) dla okresów 3 i 6, a rzadziej 9 i 12 miesięcy. W skrócie oznacza to, że klienci spłacający kredyty z WIBOR 3M dopiero po kwartale odczują spadek rat. Relacja ta działa też w drugą stronę. Po podwyżce stóp procentowych jeszcze przez trzy miesiące raty będą na takim samym poziomie, co pozwoli kredytobiorcy przygotować domowy budżet do nowych realiów.

Lepsza rata stała czy malejąca?

Rata miesięczna kredytu składa się z części kapitałowej oraz odsetkowej. Banki oferują kredyty z ratami malejącymi (najpierw spłaca się wyższe raty, a z biegiem czasu ich wysokość się zmniejsza) lub stałymi (annuitetowymi), których wysokość jest zawsze taka sama (oczywiście w obu przypadkach reagują one na zmiany stóp procentowych i podwyżki marży np. w sytuacji, gdy zakończy okres promocyjny). Oba typy rat mają tyleż samo zwolenników, co przeciwników. Rata malejąca umożliwia zaoszczędzenia na odsetkach nawet do 30 proc., ale stała pozwala m.in. na łatwiejsze zarządzanie domowymi finansami. Próba odpowiedzi na pytanie, która opcja jest lepsza, mija się z celem. Wybór rat zależy od indywidualnych preferencji każdego kredytobiorcy.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie o długoterminowym charakterze, więc zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem (trudno przewidywać swoją sytuację finansową czy zawodową na kilkanaście lat wprzód), jednak bez wątpienia to produkt, który pozwala najłatwiej (pojęcie względne, bowiem najpierw klient musi przejść proces weryfikacji przez bank) uzyskać środki na zakup własnego mieszkania, co dla osób nieposiadających znacznego majątku (lub szczęścia w grach liczbowych) może być jedyną możliwością zostania właścicielem wymarzonych czterech ścian.

/artykuł sponsorowany/

Napisał:

avatar

Redakcja to jednorazowy wpis wielu kobiet, które chciały w jakikolwiek sposób współtworzyć nasz serwis. Teksty sa zredagowane przez team autorów.

Brak komantarzy.

Zostaw odpowiedź

Komentarz